根抵当権(273/365)

根抵当権とは、抵当権の一種ですが、付従性がなく、反復利用可能なところに特徴があります。つまり担保の「枠」として使用可能なので、都度、抵当権の設定手続をおこなう煩雑さがなく、手数料(登録免許税等)も当初設定時(又は増額時)以外は不要になります。
企業の銀行等からの借入取引において、根抵当権がよく利用されるのは、このように反復利用するためです。

【関連書籍】
■「根抵当実務」 石井 眞司、佐久間 弘道 金融財政事情研究会 2006.3

根抵当実務 (新金融実務手引シリーズ)根抵当実務 (新金融実務手引シリーズ)
(2006/03)
石井 眞司佐久間 弘道

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抵当権(272/365)

住宅ローンなど、不動産取得に伴い借入をする場合、当該不動産を担保とするケースが多いです。その際に、最も一般的に利用されるのが、抵当権です。民法に定められた典型担保のひとつ。(民法第369条)

抵当権設定契約を債権者(抵当権者)-所有者(抵当権設定者)間で締結するとともに、抵当権設定の登記をおこないます。所有者は、通常は債務者ですが、第三者(物上保証人)の場合もあります。

なお、抵当権には付従性があり、債権の消滅に伴い、抵当権も消滅します。つまり、再利用は不可能です。ただ、不動産登記簿の記載は単なる公示であり、設定された抵当権が自動的に抹消されることはなく、抵当権抹消の手続が必要になります。
但し、根抵当権には付従性が無く、債権が消滅しても、それに伴って消滅しません。そのまま再利用?することが可能です。

【関連書籍】
■「住宅ローンを借りる前に読む本」 山崎隆 ファーストプレス 2009.7.24

住宅ローンを借りる前に読む本住宅ローンを借りる前に読む本
(2009/07/24)
山崎 隆

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所有権留保(271/365)

所有権留保とは、売買において、買主が代金を完済するまで、目的物の所有権を売主に留めておくものです。所有権留保売買。
民法に定めのない担保である非典型担保のひとつ。

主に、分割払い(割賦販売)を前提としたスキームです。不動産の場合、一般的には、登記をしないことにより、所有権留保の効果を得ることになります。
なお、所有権留保については、宅建業法上の制限があります。

譲渡担保(270/365)

譲渡担保とは、譲渡の形態を用いて担保保全の効果を得るものです。民法に定めのない担保である非典型担保のひとつ。

典型担保である抵当権と同様に所有権者による使用収益と担保としての効力を両立しつつ、抵当権のような手続の煩雑さや手数料(登録免許税等)を回避することを目的としています。譲渡担保の法的な構成(解釈)には、諸説あるようです。

不動産の場合には、譲渡担保契約にもとづき、所有者から担保権者へ所有権移転の登記をおこなうスキームです。登記原因が譲渡担保になります。

【関連書籍】
■「判例不動産法譲渡担保・仮登記担保(代物弁済予約)質権・先取特権」 新日本法規出版 2000.1

判例不動産法譲渡担保・仮登記担保(代物弁済予約)質権・先取特判例不動産法譲渡担保・仮登記担保(代物弁済予約)質権・先取特
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仮登記担保(269/365)

仮登記担保とは、不動産登記の仮登記を用いて担保保全の効果を得るものです。民法に定めのない担保である非典型担保のひとつ。

典型担保である抵当権と同様に所有権者による使用収益と担保としての効力を両立しつつ、抵当権のような手続の煩雑さや手数料(登録免許税等)を回避することを目的としています。
仮登記担保は、通常、所有権移転請求権保全の仮登記によりおこないます。原契約は、代物弁済の予約、停止条件付代物弁済契約、売買の予約等。

実務上おこなわれていた仮登記担保という手法が、後に、仮登記担保契約に関する法律(1978年制定)により明確化されたものですが、その結果、メリットが少なくなり、ほとんど利用されなくなったといわれています。

■仮登記担保契約に関する法律
http://law.e-gov.go.jp/cgi-bin/idxselect.cgi?IDX_OPT=4&H_NAME=&H_NAME_YOMI=%82%a0&H_NO_GENGO=H&H_NO_YEAR=&H_NO_TYPE=2&H_NO_NO=&H_FILE_NAME=S53HO078&H_RYAKU=1&H_CTG=10&H_YOMI_GUN=1&H_CTG_GUN=1

仮登記(268/365)

仮登記とは、順位保全のため仮に登記するものです。
仮登記は、登記をおこなうための手続又は実態上の要件が整わない場合や請求権保全の場合に、おこなうことができます。(不動産登記法第105条)

仮登記に対して、その仮登記に関する通常の登記を本登記と呼びます。仮登記には、通常の登記が有する対抗力はありませんが、順位保全の効力があるため、後に本登記がなされた場合には対抗力を得ることができます。

また、本登記よりも手数料(登録免許税等)が安いというメリットがあります。そのため、仮登記を利用した、担保の一種である仮登記担保というスキームが開発されました。

区分所有権(267/365)

区分所有権とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗などの用途に供することができるものについて成立する所有権のこと(共有部分を除く)。
区分所有権の目的たる建物の部分を専有部分、専有部分に係る土地の権利を敷地利用権といいます。建物の区分所有等に関する法律(通称:マンション法)に規定される概念。

つまり、マンションのような集合建物において、1室ごとに所有権が設定できるということです。今となっては当たり前でずか、従来は共有等の概念によって無理やり扱っていた権利を、実態に合わせて法令化した訳です。これにより、住宅ローン利用時の抵当権の設定手続などが飛躍的に簡易化されました。

■建物の区分所有等に関する法律(マンション法)
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S37/S37HO069.html

経営キーワードあと100件

今年に入り日次で更新している「経営キーワード」の数が265を越え、年間目標365件に対して、あと約100件となりました。実は、項目リストやまとめなどもあり、ちょっとズルも入っているのですが、まあ頑張っている方でしょう(←自画自賛)

ただ、ここに来て、まとまったキーワードの分野が思いつかず、今後はやや苦戦しそうです。

Googleリーダーのフォルダの扱い

Googleリーダーのフォルダの扱い(登録、変更、削除)が、直感的によく判らなかった。ヘルプ等で調べて実践したことをメモ。
なお、Googleリーダーの「フォルダ」は、実際には「タグ」状態なので、複数のフォルダを利用可能です。

1.サイドバーの「登録フィード」で、当該フィードをドラッグ&ドロップすることで、フォルダへの登録、変更、削除(フォルダ無し)が可能。但し、複数のフォルダへの登録はできないようです。また、フォルダ自体の削除もできません。

2.右上の「設定」か、サイドバー下部の「登録フィードの管理」から、「登録フィード」タブのページ右端、「フォルダを追加、フォルダを変更」で、プルダウンメニューをチェックすることで、フォルダの登録、変更、削除が可能。複数を登録する場合は「Ctrl+チェック」で。フォルダを追加する場合は、一番下の「新しいフォルダ…」を選択し入力します。

3.フォルダ自体の削除は「フォルダとタグ」タブにある「削除」メニューで。

分筆・合筆(266/365)

不動産や登記に関連する諸事を、もう少し整理します。

登記上のひとつの土地を、1筆と表現します。分筆とは、登記上のひとつの土地(1筆)を2つ以上に分割して登記すること。原因及びその日付[登記の日付]欄に、「分筆による」の旨とその日付が記載されます。相続や売買に関連して、この分筆は比較的よくおこなわれます。
逆に、登記上の複数の土地を、ひとつに登記することを、合筆といいます。こちらは、実務では、ごく少ないと思います。登記には手数料がかかりますが、合筆しないと相続・売買等ができない、ということはないためです。

なお、分筆・合筆は、基本的に実態とは関係がありません。例え、実態上は一体利用していたとしても、分筆は可能です。

建物については、土地の合筆にあたるものが「合体」、分筆に相当するものは「分割」の登記になるようです。

権利部(265/365)

権利部とは、不動産登記簿の権利に関する登記の記載のこと。権利登記。権利の登記については、司法書士が手続の代理などの業務をおこないます。

権利部は、甲区と乙区からなります。
1.権利部の甲区には、所有権に関する事項が記載されます。
2.権利部の乙区には、担保関係など、所有権以外の事項が記載されます。抵当権、根抵当権などの担保権や、地上権、賃借権などの用益権に関する事項です。

【関連サイト】
■よくわかる!不動産登記簿 登記事項証明書の読み方
http://www.f-touki.com/

土地家屋調査士(264/365)

土地家屋調査士とは、他人からの依頼を受けて、不動産の表示に関する登記(表示の登記)に関し調査・測量、申請等の作成などを業務としておこなう専門家です。

具体的には、表示登記に関する土地・建物の調査・測量、申請等の代理、申請等の作成、筆界特定手続の代理等をおこないます。これらは、土地家屋調査士の専任業務であり、他の資格者などはおこなうことができません(弁護士、司法書士の例外あり)。

■土地家屋調査士法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO228.html

■日本土地家屋調査士連合会
http://www.chosashi.or.jp/

表題部<続>(263/365)

昨日の、表題部に関するエントリは勉強不足でした。登記情報システムの更新に伴い、不動産登記簿の記載が変更されているそうです。順次変更のため、現時点では地域により新旧が混在していることになります。

用紙がA4横からA4縦に変更され、例えば、土地の場合、今後は以下のような記載事項になります。

調製日
不動産番号
地図番号
筆界特定
所在
地番
地目:例)宅地、田、畑、山林、原野
地積:土地の面積(㎡)
原因及びその日付[登記の日付]
所有者


■法務局:(お知らせ)不動産登記の登記事項証明書等の様式が変更されます!
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162.html
■同:様式例:1土地
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji162-1.pdf

表題部(262/365)

表題部とは、不動産登記簿の表示に関する登記の記載のこと。

例えば、土地の場合は以下のような記載事項になります。

調製日
不動産番号
所在
地番
地目:例)宅地、田、畑、山林、原野
地積:土地の面積(㎡)
原因及び日付:例)分筆
登記の日付

不動産登記簿(261/365)

不動産登記簿とは、不動産の現況や権利関係の公示である登記のドキュメントです。
不動産登記簿は、1筆の土地、1個の建物ごとに、表示に関する登記(表題部)と権利に関する登記(権利部)があり、権利部は所有権を記載した甲区と所有権以外の権利(担保権等)を記載した乙区に細分されます。

登記簿の記載
1.表題部
2.権利部:甲区:所有権、乙区:担保権等


不動産登記簿の写し(コピー)が、登記事項証明書です。

「金融規制の要は銀証問題」ではない

2009.9.15付の日経、「一目均衡」で、特別編集委員の末村篤という方が「金融規制の要は銀証問題」という記事を書いているが、これがひどい。

リーマンは証券会社(=投資銀行)だったため、銀行の自己資本規制を逃れていたから、異常な高レバレッジが可能になった。むしろ、銀証を一体規制すべきなんで、結論が真逆(実際、銀行持株会社に変更させられている)。
証券会社が従前のビジネス(財務コンサル等)では儲からなくなったから、ニュービジネスに進出した訳で、銀証を分けて規制したからといって、そういう志向が無くなることは無い。証券会社の本質というか、カルチャーは「カネの匂いに敏感で、儲けるために必要な金融ビジネスを造りあげる」ことにあるのだから。

あと、そもそもLTCM、エンロンは銀行でも証券でもないよね。なんで、「銀証問題」なんだ。理解不能。

「IFRS強制適用への疑問」が疑問

2009.9.14付の日経、マーケット総合2面のコラム「十字路」で、の中川洋という地銀協常務理事の方が「IFRS強制適用への疑問」を書いているが、これがひどい。つっこみどころ満載だが、例えば、「今では本場のEUから、日本基準はIFRSと同等だというお墨付きを得ている。」とありますが、大笑い。

日本基準は、コンバージェンスの完遂を前提として、ホリスティック・アプローチを名目とする情状酌量により、かろうじて同等とお目こぼし頂いた、という国辱的な状態でしょう。ちなみに、コンバージェンスは今後もずっと続く訳で、やめた途端に「お墨付き」も没になります。

別に、IFRSが完全で素晴らしい、というつもりもないが、邦銀界の主張は「これまで通り、自由に粉飾させろ」と言っているようにしか聞こえない。

30過ぎたら利息で暮らせ、ほか

ビジネス書、同版形のソフトカバー3冊を購入。

「30過ぎたら利息で暮らせ!」、「 こんなコンサルタントが会社をダメにする!」、「図で考えるとすべてまとまる」。前2冊は書名に「!」(笑)

30過ぎたら利息で暮らせ! (講談社BIZ)30過ぎたら利息で暮らせ! (講談社BIZ)
(2009/09/09)
原尻 淳一

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こんなコンサルタントが会社をダメにする!こんなコンサルタントが会社をダメにする!
(2009/09/03)
千田 琢哉

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図で考えるとすべてまとまる図で考えるとすべてまとまる
(2009/09/14)
村井 瑞枝

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登記所(法務省)(260/365)

登記所とは、不動産登記及び商業登記を扱う役所の通称で、法務省の出先機関である法務局、地方法務局の支局、出張所の総称。
電子的な登記簿が備え付けられ、登記事項証明書の交付を請求することにより、誰でも閲覧できます(本来、第三者に閲覧させるため、登記簿は存在する)。また、インターネット登記情報提供サービスにより、Webでも閲覧可能です。

■法務局:不動産登記
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/fudousantouki.html

不動産登記(259/365)

不動産登記とは、不動産に関する表示や権利を役所(法務省)に登録する制度です。民法では、譲渡契約の第三者対抗要件のひとつに登記を挙げており、不動産の権利関係において登記は非常に重要なものです。

不動産登記は、会社について登記する、いわゆる「商業登記」とは別の制度です。なお、工場、財団など、不動産以外にも、登記可能なものがあります。(工場抵当法、財団抵当法)

■不動産登記法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H16/H16HO123.html

J-REIT(258/365)

J-REIT(Japan-Real Estate Investment Trust、日本版REIT)とは、不動産投資信託の一種で、東証など国内の取引所に上場しているものを指します。

整理すると

不動産証券化商品>不動産投資信託>J-REIT



以下は、J-REITで初の破綻(民事再生申し立て)となったニューシティレジデンス投資法人(NCR投資法人)のサイトです。
■ニューシティレジデンス投資法人
http://www.ncrinv.co.jp/
外資系の他ファンドに吸収されると思っていたら、債権者?の反対で大和ハウス系になるようですね。

【関連サイト】
■JAPAN REIT(不動産投信情報ポータル)
http://www.japan-reit.com/

【関連書籍】
■「最新J‐REITの基本と仕組みがよーくわかる本」 脇本和也 秀和システム (2008/12)

図解入門ビジネス 最新J‐REITの基本と仕組みがよーくわかる本―ストラクチャーとビジネスモデルを完全図解 (How‐nual Business Guide Book)図解入門ビジネス 最新J‐REITの基本と仕組みがよーくわかる本―ストラクチャーとビジネスモデルを完全図解 (How‐nual Business Guide Book)
(2008/12)
脇本 和也

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不動産投資信託(257/365)

不動産投資信託とは、信託の仕組みを利用して、不動産の証券化と小口化をおこなった投資信託のこと。
つまり、不動産を投資対象とした広義の証券化商品の一種であり、投資信託、証券化ファンドのひとつとも言えます。
J-REITは、この不動産投資信託の一種です。

【関連書籍】
■「ハーバード・ビジネススクールが教える不動産投資ゲーム」 ウィリアム・J・ポルブー、ジェフリー・L・クルクシャンク 日経BP社 2007.1.18

ハーバード・ビジネススクールが教える不動産投資ゲームハーバード・ビジネススクールが教える不動産投資ゲーム
(2007/01/18)
ウィリアム・J・ポルブージェフリー・L・クルクシャンク

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不動産証券化(256/365)

不動産証券化とは、不動産を対象にした証券化取引の一種です。証券化の要件は論者により様々ですが、一般的には以下の点です。

1.リスクの変換・組み換えがおこなわれている。(優先劣後構造)
2.有価証券又はその類似物として組成している。(有価証券化)


つまり、不動産証券化は、不動産を対象に、リスク変換をおこなって、有価証券等を組成するものです。
リスクの変換・組み換えは証券化の本質で、信用リスクを中心とする各種リスクを、従来と違う形に変えること。これにより、優先劣後構造が構築されます。
有価証券化は、不特定多数を対象に販売するための建付けです。特定少数向けならば契約譲渡などの形態でもよい訳で、有価証券化しない場合を、狭義の「流動化」と呼ぶことがあります。

【関連書籍】
■「図解 不動産証券化のすべて」 三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部 東洋経済新報社 2006.2

図解 不動産証券化のすべて図解 不動産証券化のすべて
(2006/02)
三菱UFJ信託銀行不動産コンサルティング部

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証券化対象不動産に関する鑑定評価(255/365)

不動産証券化の進展、具体的にはJ-REITの設定などに伴い、証券化対象不動産に関する鑑定評価が、不動産鑑定評価基準の改定として具現化されました。(2007年7月)

■基準改定不動産鑑定評価基準等の改正について~証券化対象不動産の鑑定評価に関する基準の明確化等(国土交通省土地・水資源局地価調査課)
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/03/030402_.html

不動産鑑定士(254/365)

不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する法律(不動産鑑定法)により定められた不動産の価格等の評価の資格者。不動産鑑定は、不動産鑑定士の専任業務であり、不動産鑑定業者や他の資格者がおこなうことは禁止されています。

【関連サイト】
■日本不動産鑑定協会
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/

不動産の鑑定評価に関する法律(252/365)

不動産の鑑定評価に関する法律とは、不動産の価格等の評価やそのための手続について、国が定めるものです。不動産鑑定法。
この法律により、不動産の鑑定評価は、不動産鑑定士の専任業務とされています。

■法令データ提供システム:不動産の鑑定評価に関する法律
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S38/S38HO152.html

なお、不動産鑑定の具体的な方法論などは、不動産鑑定法ではなく、不動産鑑定評価基準という別の法令で定めています。

不動産鑑定評価基準(253/365)

不動産鑑定評価基準とは、不動産鑑定士が不動産の価格、賃料等を評価する場合の手続について定めたものです。法令の一種である基準という形式で定められており、業界では通称「基準」と呼びます。

■不動産鑑定評価基準(国土交通省土地・水資源局地価調査課)
http://tochi.mlit.go.jp/w-new/h1407_f1.pdf

【関連書籍】
■「新・要説不動産鑑定評価基準」 住宅新報社 日本不動産鑑定協会調査研究委員会鑑定評価理論研究会、日本不動産鑑定協会 2007.11

新・要説不動産鑑定評価基準新・要説不動産鑑定評価基準
(2007/11)
日本不動産鑑定協会調査研究委員会鑑定評価理論研究会日本不動産鑑定協会

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不動産鑑定(251/365)

不動産鑑定とは、不動産の鑑定評価に関する法律に則して、不動産の価格等の評価をおこなうことです。

不動産鑑定は不動産鑑定士の専任業務で、他の資格者が実施することは禁止されています。なお、宅地建物取引業者のおこなう不動産価格の簡易評価、建築士のおこなう建物の評価などは、そもそも「不動産鑑定」に該当せず、よって不動産鑑定法に抵触することもありません。
なお、不動産鑑定の具体的な方法論などは、不動産鑑定法ではなく、不動産鑑定評価基準という別の法令で定めています。

【関連サイト】
■日本不動産研究所:不動産鑑定評価の基礎知識
http://www.reinet.or.jp/app/app11.htm

宅地建物取引主任者(250/365)

宅地建物取引主任者とは、宅建業法における不動産取引の資格者です。(宅建主任者、いわゆる「宅建」)宅地建物取引主任者資格試験に合格し、一定の講習を受講後、都道府県の登録を受ける必要があります。
宅建業法では、宅地建物取引業者と宅地建物取引主任者は明確に区別されています。

宅地建物取引主任者の主な業務は、以下の2つ。
1.重要事項の説明
2.契約書への記名押印
これらは、宅地建物取引主任者の専任業務で、宅地建物取引業者や他の資格者などがおこなうことは禁止されています。
重要事項の説明と契約書への記名押印は不動産取引の根幹的業務であり、宅地建物取引業者において、一定数の宅地建物取引主任者の雇用が必須とされている所以です。

【関連サイト】
■財団法人不動産適正取引推進機構
http://www.retio.or.jp/index.html

宅地建物取引業者(249/365)

宅地建物取引業者とは、宅建業法の用語で、免許を受けて宅地建物取引業を営む者です。いわゆる不動産業者(不動産屋)のこと。国土交通大臣又は知事の免許が必要です。

■社団法人全日本宅地建物取引業協会連合会
http://www.zentaku.or.jp/

■社団法人ん全日本不動産協会
http://www.zennichi.or.jp/
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「生涯一コンサルタント」として、ダウンシフトしながら、人生晩年を迷走中です。

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